Граждане — собственники жилых помещений несут бремя содержания жилья (ст. 210 ГК РФ), а также риск его случайной гибели (ст. 211 ГК РФ).
Собственник жилого помещения будет нести ответственность перед третьими лицами, если при реализации своего права на жилье он нарушает права и интересы, в том числе и имущественные, других лиц.
Собственники и законные владельцы жилых помещений всегда заинтересованы сохранить свои имущественные права, а также отвратить все возможные негативные последствия, возникающие в процессе эксплуатации жилого помещения.
Здесь на помощь владельцам жилья приходит институт страхования. Статья 21 Жилищного кодекса определяет, что в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.
Эта норма Жилищного кодекса провозгласила принцип гарантии возмещения убытков в случаях утраты или повреждения жилых помещений с помощью страхования. Пока она носит рекомендательный характер. Однако сегодня страхование — наиболее эффективный правовой механизм защиты имущественных прав владельцев жилых помещений от случайной утраты (гибели) или повреждения.
Законодатель определил два вида страхования: обязательное и добровольное — ст. 927 ГК РФ. На практике существует только добровольное страхование жилья, так как обязательное может быть введено специальным законом. Его проекты, регламентирующие обязательное страхование гражданской ответственности собственников (владельцев) жилых помещений, уже разрабатываются в Государственной Думе.
Участниками правоотношений со стороны страхователей по добровольному страхованию жилья выступают граждане — собственники и иные законные владельцы жилых помещений, юридические лица, в том числе ведомства, муниципалитеты, а также федеральные органы по управлению федеральным имуществом.
В Москве, например, Правительство Москвы приняло специальное постановление от 23 ноября 2004 г. № 816 — ПП «О развитии системы страхования в жилищной сфере г. Москвы», которым обязывает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города страховать жилой фонд Москвы. При этом по условиям страхования предусматривается страхование бюджетных жилищных субсидий, ветхого жилья, объектов общего имущества домовладельцев в многоквартирных жилых домах и т.д. Реализацию этой программы страхования, Правительство Москвы проводит на конкурсной основе среди страховых компаний города.
С правовой точки зрения, наиболее привлекателен Порядок осуществления страхования жилых помещений, разработанный и утвержденный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы 26 марта 2003 г. № 70. Он предусматривает защиту имущественных интересов граждан — собственников жилых помещений, а также владельцев муниципального жилья от событий чрезвычайного характера — страхового случая, влекущих непригодность для проживания или уничтожение жилых помещений. В развитие этого документа Правительство Москвы разработало Положение о системе страхования в г. Москве жилых помещений (в редакции от 23 ноября 2004 г.). Данный правовой акт разработан в полном соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ о договорах имущественного страхования, а также Законом РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
В настоящее время отсутствует какой-либо специальный закон или подзаконный акт, который регламентировал бы порядок заключения, исполнения и прекращения договоров страхования жилых помещений. Тем не менее, анализ названных нормативных актов позволяет отделить отличительные особенности страхования жилых помещений от иных видов имущественного страхования. ПРИНЦИПИАЛЬНО, что страхование жилых помещений проводится добровольно. При заключении этого вида договоров прежде всего следует договориться обо всех существенных условиях страхования (ст. 942 ПК РФ). То есть должно быть достигнуто соглашение:
об определенном жилом помещении либо об ином имущественном интересе собственника или законного пользователя жилого помещения;
о характере события, на случай наступления которого проводится страхование (страхового случая);
о размере страховой суммы;
о сроке действия договора.
Что касается участников договора, то в качестве страхователей могут выступать:
собственники или наниматели жилых помещений, зарегистрированные в них по месту жительства, а также их законные представители;
субарендаторы жилых помещений;
пользователи жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц и переданных им по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Страхователем жилого помещения, находящегося в общей собственности граждан, может выступать по соглашению всех участников общей собственности один из сособственников, который зарегистрирован по месту жительства в этом жилом помещении.
Объект страхования — имущественные интересы страхователя, связанные с риском утраты (гибели), повреждения жилого помещения (квартира, комната), включая его конструктивные элементы, элементы отделки, инженерное оборудование, элементы внутренних коммуникаций, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено это жилое помещение.
Предметом договора страхования могут быть жилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах, в том числе в домах ЖК, ЖСК, ТСЖ, а также индивидуальное частное жилье. При этом страховые организации вправе ограничить перечень предметов страхования, исключая из страхового покрытия те из них, которые обладают признаками наивысшей степени риска. К ним относятся, как правило, помещения:
признанные, в установленном порядке аварийными;
расположенные в домах, включенных в перечень адресов жилых домов, подлежащих освобождению в связи со сносом, реконструкцией, переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка и по другим основаниям;
на которые обращено взыскание по обязательствам;
подлежащие конфискации;
в отношении которых в предусмотренных законом случаях прекращены права найма или собственности.
Страховыми случаями по договорам страхования жилых помещений признаются повреждение или уничтожение застрахованного жилого помещения в результате следующих опасностей:
пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного помещения, а также проведения правомерных действий по его ликвидации;
взрыва газа, применяемого в системах газоснабжения жилых строений для бытовых надобностей, в том числе происшедшего вне застрахованного жилого помещения;
аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе происшедших вне застрахованного жилого помещения. Повреждение (уничтожение) застрахованного жилого помещения вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) жилого помещения вследствие самих аварий указанных систем. К водопроводным, отопительным, канализационным системам относятся системы коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, включающие разрешенные строительными нормами и правилами для применения в соответствующих инженерных сетях трубопроводы, элементы, устройства, оборудование, приборы. Не относятся к указанным системам:
бытовые водопотребляющие устройства, приборы, в том числе стиральные, посудомоечные машины, включая элементы, служащие для их подключения к трубопроводам систем комхму-нального водоснабжения, теплоснабжения и канализации, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей это подключение;
дополнительные (не предусмотренные проектами строений, в которых расположены застрахованные жилые помещения) санитарно-техни-ческие приборы и оборудование, смонтированные в нарушение установленного порядка переустройства жилых помещений, до узлов водосливной и водоразборной (запорной) арматуры, обеспечивающей их подключение к трубопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабжения и канализации.
Применяемый в страховании термин «авария» следует понимать как повреждение или выход из строя системы в целом или отдельных ее частей (элементов), повлекшие причинение ущерба жилому помещению;
сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков.
ИСКЛЮЧЕНИЕМ из страхового покрытия по перечню принимаемых на страхование рисков (опасностей) могут быть события, если любое повреждение или уничтожение застрахованного жилого помещения наступило вследствие:
умышленных действий страхователя (выгодоприобретателя) и членов его семьи (ст. 963 ГК РФ);
использования ими жилого помещения не по назначению;
несоблюдения установленных и общепринятых правил и норм безопасности, а также содержания, эксплуатации и ремонта жилого помещения, не обеспечения его сохранности;
повреждение или уничтожение конструктивных элементов, элементов отделки, инженерного оборудования, элементов внутренних коммуникаций жилого помещения в результате: проникновения в жилое помещение атмосферных осадков через незакрытые окна, дверные проемы или иные отверстия, если эти отверстия не возникли вследствие сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала; гниения, старения и других естественных свойств материала указанных элементов и оборудования; воздействия полезного тепла или огня в процессе работы электротехнического и газового оборудования этого жилого помещения;
возгорания электронной аппаратуры и бытовых электроприборов, не относящихся к оборудованию жилого помещения, если данное возгорание не стало причиной возникновения дальнейшего пожара.
Страховой суммой признается денежная сумма, которая определяется на момент заключения договора и которая должна соответствовать действительной стоимости жилья, определяемой также на момент заключения договора.
Методика определения действительной стоимости жилого помещения может базироваться либо на технической стоимости жилья (по данным органов БТИ), либо на рыночной стоимости, которую определяет специализированная оценочная компания. Страховая организация в последующем не вправе оспаривать страховую стоимость жилого помещения, определенную в договоре, за исключением случаев, когда страхователь намеренно ввел ее в заблуждение.
Поскольку цены на жилье растут, в период действия договора страховая сумма может быть увеличена. В этом случае действующий договор переоформляется или заключается дополнительное соглашение в части изменения страховой суммы и соразмерно страховой премии на срок, оставшийся до конца действия договора.
Условие договора страхования о выплате страховой премии может предусматривать разовую (единовременную) выплату всей страховой премии либо же в рассрочку по частям, путем выплаты регулярными платежами-страховых взносов. При этом, если страховой случай наступил до уплаты очередного взноса, внесение которого просрочено, страховщик вправе при определении размера подлежащего выплате страхового возмещения зачесть сумму просроченного страхового взноса — ст. 954 ГК РФ.
Не менее существенны условия договора страхования жилых помещений, определяющие права и обязанности сторон.
Перед заключением договора страховая компания должна оценить страховой риск по правилам, предусмотренным ст. 944 ГК РФ. Страхователю вручается так называемый опросник для выяснения сведений, характеризующих страхуемое имущество.
Получив опросник или соответствующую анкету, страхователь обязан сообщить страховщику все известные ему обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления, если эти обстоятельства неизвестны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе — ст. 944 ГК РФ.
К существенным обстоятельствам относят только те, что оговорены лишь в письменном запросе страховщика, при этом игнорируя положения условий договора. Как правило, в договорах страхования всегда описываются обстоятельства, характеризующие страховой риск, и при этом, оговариваются какие-либо возможные упущения в застрахованном имуществе. Это могут быть недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, реконструкции и ремонта квартиры и т.п., о которых страхователь знал, но не сообщил страховщику. А страховщик, в свою очередь, не запрашивает эти сведения, имея в виду, что обстоятельства, связанные с ними, указаны в договоре страхования. Однако практика, в том числе и судебная, рассматривая этот вопрос, ограничивается только запросом страховщика.
Кроме того, в период действия договора страхователь также обязан информировать страховщика, причем незамедлительно, о ставших ему известными значительных изменениях в обстоятельствах, сообщенных страховщику при заключении договора, если эти увеличения могут существенно повлиять на увеличение страхового риска. Неисполнение этой обязанности предоставляет страховщику право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора, — ст. 959 ГК РФ.
Заключая договор, страховщик обязан ознакомить страхователя с условиями Правил страхования.
ОДНА ИЗ ВАЖНЫХ ОБЯЗАННОСТЕЙ страхователя — своевременное уведомление страховщика о наступлении страхового случая. Ибо от добросовестного исполнения данной обязанности зависит получение страхового возмещения. Ее неисполнение дает страховщику право отказать в выплате возмещения. Но данное право страховщик может реализовать только в тех случаях, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая либо если отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить возмещение. В последнем случае речь идет о тех ситуациях, когда несвоевременное уведомление лишает страховщика возможности достоверно установить факт наступления страхового события, а самое важное — объем заявленного повреждения или убытка. Это в том случае, когда не удается зафиксировать по горячим следам истинную картину повреждения, собрать и оценить доказательства, в том числе и вещественные, обнаруженные на месте события и т.п.
В договоре страхования необходимо также предусмотреть, что осмотр места страхового события должен происходить только в присутствии представителя страховой организации. В противном случае у страховщика могут возникнуть сомнения относительно размера причиненного убытка и установления причинной связи между событием и заявленным страхователем убытком.
Немаловажное значение имеют действия участников договора при наступлении страхового случая, что также должно найти свое отражение в договоре страхования. На страхователя, помимо немедленного информирования страховщика о наступлении страхового случая, следует возложить обязанность проведения осмотра поврежденного или утраченного жилья. Делать это желательно не только с участием страховщика, но привлекая соответствующие органы государственного надзора (пожарная охрана, милиция, ЖЭК, ДЭЗ, РЭУ и пр. представителей жилищно- коммунальных служб), после чего составить акт об уничтожении или повреждении жилого помещения. В акте следует зафиксировать примерный объем причиненного ущерба и размер предполагаемого страхового возмещения.
После проведения указанных процедур и признания заявленного страхователем события страховым случаем страховщик обязан в оговоренные договором сроки незамедлительно выплатить страхователю возмещение.
Срок действия договоров страхования жилья определяется моментом вступления его в силу и действует до окончания срока, предусмотренного в договоре. В предусмотренных договором случаях договор страхования может быть прекращен досрочно.
Следует обратить внимание на то, что дата вступления договора может определяться не только фактом получения страховщиком страховой премии или первой ее части (страхового взноса), но и датой подписания договора. В тех случаях, когда дата вступления договора в силу определяется фактом уплаты страховой премии, то, соответственно, права и обязанности у сторон возникают только с этого момента. В этой ситуации может возникнуть вполне резонный вопрос о том, вправе ли страховщик требовать от страхователя уплаты страховой премии, если последний не выплачивает ее в срок. В соответствии с разъяснениями ВАС РФ, у страховщика данное право не возникает, так как подобное право может возникнуть только после вступления договора в силу, а именно после уплаты страховой премии.
Договор страхования подлежит досрочному прекращению в случаях, если после его вступления в силу возможность наступления страхового случая отпала и существование страхового риска прекратилось по обстоятельствам иным, чем страховой случай. К ним, в частности, относится гибель застрахованного жилого помещения по причинам иным, чем наступление страхового случая.
На практике встречаются немало ситуаций, когда собственники жилых помещений утрачивают право собственности на жилье. Речь идет о том, когда против воли собственников жилья или без получения от них соответствующего согласия заключаются сделки по отчуждению жилых помещений. Защитить себя от подобного собственники жилых помещений могут путем заключения договора страхования от риска утраты права собственности на жилье. На практике это называется титульным страхованием. Наибольшее распространение оно получило при страховании заложенного жилого помещения (ипотеки). Страховым случаем здесь будет вступившее в законную силу решение суда о лишении права собственности на жилое помещение страхователя (выгодоприобретателя). Кроме того, застраховать риск утраты жилого помещения могут также лица, приобретающие жилое помещение на вторичном рынке недвижимости.
Особенность данных договоров — правильная оценка страхового риска. Имеется в виду полный и объективный правовой анализ всех правоустанавливающих документов на страхуемое жилое помещение, начиная с момента приобретения жилья первоначальным собственником и до момента отчуждения его страхователю.
Кроме страхования жилья от риска его утраты (гибели) или повреждения, собственники и владельцы жилых помещений могут застраховать свой имущественный интерес, связанный с возникновением у них гражданской ответственности по возмещению имущественного вреда потерпевшим, вследствие эксплуатации жилого помещения.
По данному виду страхования следует отметить две особенности. Первая — страховая сумма определяется по соглашению сторон, а не исходя из страховой (действительной) стоимости жилья. Вторая — выгодоприобретателями по договорам данного вида страхования признаются лица, которым причиняется вред и которые к моменту заключения договора не известны, соответственно они не указываются в договоре. Иначе говоря, это лица, которые в последующем сами заявляют о своем убытке (ущербе).
Абрамов В., кандидат юридических наук, начальник правового управления ОАО «САК «Энергогарант»
Пункт 25 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования. Вестник ВАС РФ, 2004 г., № 1, с. 98
Закон
Абрамов В.